«Короткий разговор».
Гость программы: Дмитрий Трубников, генеральный директор ГК ФСК.
Ведущий: Павел Короткий, основатель и генеральный директор Globus.

Павел Короткий:
Здравствуйте, дорогие телезрители, в эфире программа Короткий разговор, с вами ведущий Павел Короткий.

Сегодня у нас в гостях очень интересный гость Дмитрий Трубников, генеральный директор ГК ФСК.
Какие самые известные объекты ФСК сейчас на территории России и в Москве?

Дмитрий Трубников:
Мы присутствуем действительно на всей территории России, это Дальний Восток, Питер, Москва, Новгород, Казань. И в Москве наши флагманы, то, что называется, это объект Сидней Сити на Шелепихинской набережной, территория Большого Сити, недалеко от Москва-Сити. И если вы ездите по Третьему кольцу, вы, наверное, имели возможность наблюдать Амбер Сити. Это наши локомотивы в Москве.
Во Владивостоке прекрасный проект развивает команда ФСК Регион, Флагман называется.

Могу их перечислять, но у нас в общей сложности около 25 проектов.

Павел Короткий:
Какая самая интересная новость за последний месяц? Что вообще в ФСК сейчас происходит, как у вас дела?

Дмитрий Трубников:
Как в фильме «Служебный роман» спрашивают: как дела в Швейцарии? «Не просто, не просто». Примерно так отвечу на ваш вопрос.
Не самое легкое время сейчас для рынка девелопмента. Спрос разный, противоречивый. Например, после ужесточения требований к семейной ипотеке все ожидали, прежде всего, провал по классу комфорт. А мы сейчас видим, что класс комфорт ведет себя стабильно, а чем выше прайс, тем выше мы поднимаемся с бизнеса, премиум, элитка, тем хуже динамика сейчас.
Это, наверное, уже вызвано не какими-то отдельными ипотечными программами, а вызвано климатом и настроением в стране.

Павел Короткий:
В целом, какие сейчас вызовы, и как с ними планировать бороться? Ипотека – это один из вызовов, я полагаю, наверное, еще много других. Какая сейчас тактика, вектор развития, что для себя в тактической перспективе на этот год приняли, либо какой-то пакет действий, которые планируете делать, и, соответственно, поможет как фарватер выйти из ситуации на рынке?

Дмитрий Трубников:
Примерно, как Майк Тайсон говорил, что все имеют свою стратегию до первого удара в челюсть. Потом как пойдет. Вот похожая ситуация сейчас на рынке происходит. 

В целом, 25-й год тоже был непростым, это как раз период ужесточения ипотеки, это период, когда банки резко усилили требования к застройщикам, ужесточилось финансирование. И в целом год уже можно назвать тяжелым.
Тем не менее, в прошлом году нам удалось вырасти и существенно. Общий прирост у нас составил более 40 процентов. Со 152 миллиардов в 2024 году, 215 миллиардов мы перешагнули планку 200 миллиардов в 2025 году.

Какие задачи и стратегии на этот год? План у нас такой же, продолжение роста, мы не планируем снижаться. Пока мы идем с небольшим отставанием, но не критичным, поэтому адаптируемся к рынку.
Наверное, сейчас девелопмент сложно. Девелопмент изначально – это очень инертная отрасль, у нас минимальный инвестиционный цикл 5 лет, а когда у тебя вся макроситуация, как американские горки, вверх-вниз, вверх-вниз, ну ладно, когда еще вверх-вниз, а когда она вниз-вниз-вниз, это сложнее.

Надо быть профессионалом, надо быстро адаптироваться в таком консервативном рынке, поэтому, наверное, основная задача – это скорость, скорость изменений и адаптации к меняющемуся миру.

Павел Короткий:
Кстати, что вам помогает поддерживать эту скорости изменений? Управленческая команда, какие-то технологии, которые внедряются? Мир действительно ускоряется, а стройка – это всегда очень такой консервативный мир, который живет по своим правилам. 

Дмитрий Трубников:
Первое – не надо бояться принимать решения, и не надо бояться делегировать принимать решения своим подчиненным, коллегам.
Есть такая классическая фраза, и многие говорят: у нас толерантность к ошибкам. Многие говорят, но давайте честно, очень сложно проявить толерантность к ошибкам.

Но, тем не менее, надо точно быстро реагировать, и нужно понимать логику, почему люди так или иначе приняли решение, и поощрять саму логику.

Есть такая хорошая фраза, good decision – bad outcome, bad decision – good outcome. Не всегда надо мерить по итогу, надо смотреть по логике принятия решений. Я убежден, что если ты и твоя команда, команда твоей команды системно, стабильно принимают решение А – правильно, Б – быстро, то в итоге тебя ждет успех. 

Павел Короткий:
Еще один девелоперский вопрос, хотел бы задать, на какие сегменты строительства сейчас можете сделать ставку? Малоэтажное строительство, загородная недвижимость, комфорт, премиум? Что сейчас будет у вас в фокусе внимания?

Дмитрий Трубников:
Как мы приняли для себя стратегию два года назад, мы от нее не отходим. Потому что, если инвестиционный цикл минимум пять лет, а у нас есть проекты со сроком реализации 25 лет, то вот отдельно взятые колебания даже на диапазоне 2-3 года, ты не можешь на них реагировать глобально. Корректировать траекторию движения – да, скорость движения – да, но не в целом маршрут.

Поэтому мы где-то 3 года назад создали ФСК «Каскад», это низкоэтажное строительство, вот как раз сейчас оно начало себя хорошо чувствовать.
Почему средний чек в Москве растет и продолжает расти? Хорошего предложения, качественного предложения с доступным чеком до 20 миллионов практически не остается.
В чем обычно была проблема загородного жилья или низкоэтажного жилья – отсутствие инфраструктуры. Куда повезти детей? Магазины, садики. Если вы людям предоставляете это все, мы с вами в частной беседе начали говорить про гибридный график работы, люди благо ковиду научились работать дистанционно, может быть, не совсем-совсем дистанционно, но гибридный график говорит о том, что не надо ездить каждый день.

Тогда люди начинают ценить то, что вокруг – возможность выйти, погулять, когда народу не очень много, и относительно все равно комфортно добраться до работы в случае необходимости по графику.
Поэтому сейчас мы видим здесь прям хороший спрос, у нас рост продаж по этому сегменту практически в 7 раз по отношению к прошлому году, с учетом, как я уже сказал, непростого рынка, по-моему, шикарный результат. 

Традиционный для нас рынок – комфорт, бизнес – здесь мы себя чувствуем уверенно и будем развиваться. Но и задача у нас попробовать себя, мы хотим купить, войти в два объекта сегмента премиум. Это не элитка, потому что элитка все-таки требует индивидуального пошива. Мы все-таки большая компания, привыкшая работать с некими массивами данными, регламентами, процедурами, и поэтому для нас элитка пока, оставим ее в стороне. А вот рынок премиальной недвижимости, нам кажется интересным, и мы хотим себя попробовать в нем.

Павел Короткий:
Такое ощущение, что девелоперы из просто строителей зданий превращаются во что-то более общее, то есть это и планирование инфраструктуры, и возможно, какие-то клиентские пути, которые могут быть у жителей. Ваше мнение, девелоперы через 10, они тоже так же будут строить здания, либо они будут на себя больше пакет ответственности брать, если да, то какой?

Дмитрий Трубников:
Мне кажется, уже как раз лет как 7-8 девелоперы не строят здания. Первый раз о том, что девелоперы строят не квадратные метры, а создают среду, первые такие разговоры появились как раз лет 10 назад, а лет уже как 5-6 назад это вообще перестало быть дискуссионной темой.

Вообще динамика развития продукта в девелопменте за последние 10 лет просто колоссальна. Я сопоставляю с теми же автомобилями.

Павел Короткий:
По строительству, по качеству строительства?

Дмитрий Трубников:
По продукту.

Павел Короткий:
А что стало происходить в последнее время?

Дмитрий Трубников:
Когда-то Пик удивил своим закрытыми дворами. Это были вообще атрибуты бизнес-класса. Бизнес-класс мог только обладать закрытым двором. Сейчас только какие-то отдельно стоящие здания не обладают. Любой более-менее сформированный квартал обладает этими атрибутами.
Еще несколько лет назад первый жилой этаж, 3 метра высотой, с подъемом по лестнице, со странными приспособлениями для маломобильных групп. Сейчас это всегда 4, минимум, метра, 6 метров высотой. Прекрасные холлы, фойе с каминами, с зонами, коворкингами. Озеленения. Поднимемся на уровень квартиры, квартирография. Уже давно никто не покупает метр квадратный. Вообще, какая разница, сколько метров квадратных? Важно функциональные пространства. Поэтому длинные коридоры умерли, появились зато отдельно гардеробные, как уже обязательный атрибут. Уже в стандарте комфорта у нас предусмотрены отдельные небольшие помещения под стиральную машину, под сушку.
Функционал доминирует. Люди не хотят покупать метры, это никому не нужно. Все люди хотят купить функцию и в ней жить. Окна в пол или как минимум высокие окна для того, чтобы обеспечить свет, как можно больше света в комнату дать. Мы уже давно перестали быть атрибутами бизнес-класса. Все это когда-то шло вообще с элит. 

Я привел аналогию с автомобилями. Когда-то регулируемое кресло было ноу-хау, лакшери, сейчас все автомобили такие. Мне уже 46 лет, я еще помню, что у меня была ручка, открывающая стекло.
То же самое сейчас происходит в недвижимости. Когда девелоперы планируют микрорайон, беговые дорожки, прогулочные зоны, как люди будут гулять, где будут аптеки, где будут рестораны, сколько надо выделить киловатт, есть ли там вентиляция для ресторана. Все это предусматривается сейчас. Не просто нарезается по метрам, квадратным, уже сразу продумываются, где у нас будет с вами ритейл. Ритейл требует определенные квадратные метры, ему нужны подъездные зоны. Не будет ли этот ритейл мешать жителям. Вот это сейчас все делается сразу на старте проекта.И это не какая-то эксклюзивная история, это то, что называется маст.

Павел Короткий:
Почему это стало происходить? Это повышенная конкуренция среди девелоперов, это регламентации со стороны государства, которое обязало девелоперов устраивать инфраструктуру? Ключевая причина? 

Дмитрий Трубников:
Конкуренция. Сто процентов.

Девелопмент один из самых неконцентрированных, дефрагментированных. И этот процесс продолжается. Знаете, лет пять назад все предсказывали, что после перехода на 214 ФСЗ, что произойдет такая концентрация. На самом деле тренд ровно обратный. Вот ровно обратный.
И за последние три года доля и пяти крупнейших, и десяти крупнейших игроков продолжает снижаться. Очень много игроков. Последние истории с проектным финансированием, когда банки финансируют и обеспечивают как покупку площадки с каким-то минимальным собственным капиталом, они позволили многим игрокам войти на рынок. Плюс история с эскроу-счетами убрала с рынка страх.
Помните, раньше, когда люди выбирали, для них что было важно? Чтобы достроили. Поэтому продукт - не продукт, главное достроить. Сейчас этого страха практически нет.

Павел Короткий:
А что на первом месте стоит тогда, с точки зрения потребителя, когда он выбирает себе место для жилья?

Дмитрий Трубников:
То же самое, что для ресторанов. Локация, локация, еще раз локация.

Павел Короткий:
Близость к метро? 

Дмитрий Трубников:
Нет, локация. Это не близость к метро. Это близость с твоим жизненным интересом. У каждого они свои.
Я сейчас не говорю про молодых ребят, 19 лет, для них локация – близость к метро, они будут выбирать как раз по такому принципу. Но для семей уже появляется садик, школа, еще что-то. В конце концов, работа, друзья, парк любимый. Куча икорей.
В течение жизни, чем дольше мы живем, тем больше икорей мы получаем. И поэтому локация, удобство локации.
Лтали менять жилье при смене работы. То есть, это стало нормальным. Не работу ищут поблизости к жилью, а наоборот. Хорошая работа, я купил квартиру рядом с жильем. И это тоже правильно.

Я сам учился в Новосибирске, в Новосибирском государственном университете. И лет 5-7 назад приехал к друзьям своим. Один мой друг говорит, да вот, квартиру как раз поменял. Я говорю, а смысл? Он говорит, а я на работу, на обед не успевал ходить. Да, это был повод сменить квартиру. Для меня это было тогда шоком, но потом я поработал какое-то время во Владивостоке и оценил эту возможность дойти пешком от работы до дома. Это мало того, что экономит кучу времени, это еще и ментально, и психологически хорошо. Ты разгружаешься точно лучше, чем когда ты стоишь в бесконечных пробках.

Вот мы сейчас переехали в новый офис. Я первое, что сделал, это купил квартиру в своем же проекте, рядом с офисом. А теперь я пошел на работу. Это не виртуальная фраза, а реальная.

Павел Короткий:
А на каком этапе девелопмента сжигается больше всего денег? Где девелопер больше всего тратит?

Дмитрий Трубников:
С точки зрения денег, наверное, одна из самых капиталоемких, неудивительно, это монолит. Но с точки зрения интенсивности и скорости, то это как раз этап, когда монолит закончен, и начинаются фасады, инженерия, внутренняя отделка. И с точки зрения скорости сжирания и в итоге абсолютного значения, эти все мелочи – самая, конечно, капиталоемкая и сложная.

Поэтому, когда многие смотрят на динамику строительства по скорости возведения монолита. А это самое базовое и самое легкое. И обычно на этой стадии как раз еще проект только начался, а денег еще достаточно. И превышения нету. Да, это самое легкое. И сроки еще где-то там нам впереди надо сдавать все. И там мы где-то обязательно в светлом будущем, если отставание наверстаем.

Как раз в самом конце начинаются дедлайны, надо сразу множество людей выводить на объект. И это, наверное, самое сложное с точки зрения не только капиталоемкости, но и управления людьми. Там больше всего людей начинает быть на стройке в абсолютном количестве. Нужно всех субподрядчиков увязать, чтобы они не пересекались между собой ни по фронтам, ни по хранению материалов.

Поэтому с точки зрения денежного потока, организационного потока самое сложное, это, конечно, история инженерки и отделки.

Павел Короткий:
Как здесь помогает стадия проектирования? Я просто сам человек из ИТ мира, мы стараемся делать проектирование тоже, но даже хорошее проектирование, когда куча мелких деталей в конце, не всегда помогает в итоге. Как делать все-таки проектирование правильно и насколько у вас отклонение от стартовой стоимости, которая была в начале заложена?

Дмитрий Трубников:
Ничто не бывает идеальным, но проектирование всегда помогает.

Я тут был в Сиднее, и там напротив стоит известный оперный театр и напротив мост. Гид приводит историю, говорит, вот посмотрите, мост, он был построен по образцу Бруклинского, он был построен с отставанием всего недели, вписался в себестоимость что-то там один процент отклонения, а известный Сиднейский театр должен был строиться то ли 3, то ли 4 года, а строился, дай бог памяти, 12 лет и превышение по бюджету 11 раз.

Я как человек из отрасли, я первое, что сказал: наверное, здесь был проект, а здесь нет. А мне говорят, а как вы знали, вот театр начали рисовать по картинке, была концепция на картинке, и начали рисовать. Результат известен.

Ничего с тех пор не поменялось, в этом плане отрасль абсолютно стабильна. Хороший проект не снимает все 100% проблем, но на 90% гарантирует тебе отсутствие дополнительных сюрпризов.

Все современные технологии, BIM-проектирование, всякие автоматические расчеты, ИИ, кстати, сейчас начал активно помогать в этом, ведомость объемов работ – улучшает скорость и качество этих процессов, но полностью элиминировать все ошибки, конечно, и коллизии пока не удается 100%, но мы двигаемся к этому.

Павел Короткий:
Мне всегда хотелось задать руководителю строительной компании вопрос. Вот в IT есть такой подход, как гибридные методологии, гибкие методологии, подход agile, scrum вот, Kanban. Тем не менее, строительство, это всегда такая хардовая область, где там PM-бук, проектирование и так далее. Были ли вообще попытки применения гибких методологий у себя в стройке, где-то в процессах, либо, в принципе, оно неприменимо?

Дмитрий Трубников:
Я бы хотел, во-первых, поправить, я все-таки не генеральный директор строительной компании, а девелоперский, это большая разница, мы занимаемся стройкой как способ удешевить себестоимость. Но, например, у нас нет своих касок, то есть мы управляем подрядчиками, мы когда-то отказались от генподряда, перешли на так называемый инжиниринг-генподряд или пакетный генподряд, то есть мы управляем подрядчиками, но не имеем своих касок.
И все-таки ключевая ценность девелопмента, это не управление касками, а именно создание продукта, выбор правильной площадки и как раз сделать то, о чем мы с вами говорили. И умение — это продать, это немаловажно, кроме сделать, надо еще и продать.
Что касается PM-бунков и прочих, смотрите, здесь девелопмент уже многолик. В истории проектирования сейчас идет много разных процессов, где все технологии, которые вы проговорили, подходят.

То же самое касается коммерции и продаж. Управление стройкой, если мы говорим о сетевых графиках, то здесь тоже идет развитие с точки зрения сбора информации, обработки информации, предиктивные модели сейчас становятся все более точными, то есть тебе уже не просто подрядчик сказал, что успеет, у тебя уже четко, исходя из численности, исходя из текущей ситуации, ты знаешь, сколько у тебя людей на стройке было за последние один день, десять дней, полгода, и ты понимаешь, сколько людей.

У меня есть такая фраза, что наличие людей на стройке не гарантирует тебе выполнения в нужном количестве, но их отсутствие гарантирует невыполнение.

Это позволяет тебе предиктивно реагировать, дальше ты уже начинаешь управлять процессами заранее, а не когда ты уже видишь, что уже отстал.
Но пока, если мы говорим о самой механике, вот стройка как стройка - кран, шпатель, цемент, бетон, прокладка кабелей - здесь пока все довольно традиционно.

Павел Короткий:
Роботы-то когда-нибудь придут на стройку вообще? Сейчас уже есть большие и маленькие промышленные роботы, как вообще роботизация устроена в строительстве, есть ли она сейчас?

Дмитрий Трубников:
Все пытаются, мы не исключение. Сейчас сделали первую нашу попытку, не могу сказать, что она самая удачная, консьержсервис в нашем ЖК Лейк. Это небольшой бутиковый жилой комплекс, очень красивый, рядом пруд, уточки, прекрасное озеленение. И мы поставили робота, задача которого была отвечать на вопросы жителей, все, что связано с обслуживанием, ЖКХ, вопросами, связанные с инженерией по дому, вот такую историю. Сделали это не в виде компьютера, а в виде робота. Также есть попытки роботизации с точки зрения отделки, штукатурки, шпаклевки, и там есть хорошие, неплохие примеры, успешные, к сожалению, они пока работают только на больших пространствах. То есть, условно говоря, спортзал или огромный паркинг, вот он работает, но если мы запускаем этих роботов в относительно компактные помещения текущей квартирографии, пока нету хороших удачных примеров.
Как одна моя коллега сказала, из тоже девелоперской компании, говорит, пробовали мы робота, воруют. Роботов воруют. Здесь пока ментальность тоже еще не до конца созрела.
Но тем не менее, мы пробуем. Это не всегда робот в буквальном смысле, но это какие-то роботизированные системы, которые так или иначе увеличивают производительность труда. Но пока прям вау-эффектов мы не видим.

Павел Короткий:
Вопрос по поводу проектного института. Я знаю, что ФСК свой институт запустил. Какие цели, основные задачи?

Дмитрий Трубников:
Если вы говорите про проектный институт, я думаю, здесь прежде всего имеется в виду собственная история проектировщиков. А отдельно есть программа обучения. Мы вступили в партнерство с рядом вузов, где мы действительно помогаем и даже спонсируем. У нас есть программа стажировок для молодых специалистов. Удивительно, когда начиналось, я лично скепсис испытывал. Для меня программа стажировок из моего студенчества такая была – надо где-то галочку поставить и все.

То, что мы сейчас видим, многие ребята, которые к нам приходят на стажировку, мотивированные, умные, толковые. Главное, чему я лично несказанно рад, таланту молодежи, все эти разговоры о том, что нынче молодежь не та, это неправда. Отличная молодежь. А второе, я рад, наверное, за своих коллег, которые дают возможность реализовываться, несколько человек стажировок остались у нас работать и совмещают это с обучением. Мы им даем возможности совмещать, более расслабленный график, потому что видим в этом ценность. Конечно, любая компания, которая помогает студентам, на этой стадии растит кадры, молодцы и делают большой вклад вообще в отрасли.

Павел Короткий:
Дмитрий, я иногда под конец программы задаю какие-нибудь философские вопросы, позвольте вам один тоже задать. Если бы была возможность что-то ретроспективно изменить в прошлом, возможно, это управленческое решение, либо какое-то событие на что-то повлиять. Что бы изменили, что бы хотелось поменять?

Дмитрий Трубников:
Слышали такую фразу «эффект бабочки»? А я слышал другую фразу «дефект бабочки».Это когда один и тот же человек попадал в одну и ту же ситуацию каждый раз назад, каждый раз действовал по-разному, а в итоге ничего не менялось, потому что от него ничего не зависело. Я верю, что в моем случае был бы эффект бабочки.Мне нравится то, где я сейчас, мне нравится то, как у нас сейчас ситуация складывается в целом для меня, для моей семьи, для моей компании, поэтому обойдусь без изменений. 

Павел Короткий:
Вы счастливый человек, Дмитрий.